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托管概況
    近年來,常州房地產市場總體運行平穩,市場供銷兩旺,但也有一些開發企業由于自身經營不善,導致開發項目中途停工不能按期交付,帶來了一定的市場風險,增加了社會不穩定因素。為了進一步加強房地產市場監管,有效降低預售商品房交付風險,切實保護消費者合法權益,通過借鑒國內外關于預售商品房交易資金監管的先進經驗,經過充分的調研論證和試點實踐,我市將在市區全面開展新建商品房預售資金第三方托管工作。 圖片

    一、籌備過程
  2015年7月,市房管局在二手房交易資金監管成功上線運行的基礎上,借鑒國內外先進經驗,經過法律、金融、房地產各方的可行性論證,提出了《常州市新建商品房預售資金第三方托管工作方案》。
  2016年1月,經市政府同意,我市在兩個開發項目的部分樓幢開展預售資金第三方托管試點工作。
  2016年5月,《市政府關于印發<供給側結構性改革去庫存的實施方案>的通知》(常政發[2016]96號)明確提出在市區開展預售資金第三方托管工作。
  2016年10月,市房管局與市人民銀行、銀監局聯合出臺了《關于開展市區新建商品房預售資金第三方托管工作的通知》(常房發[2016]61號),對預售資金第三方托管實施細則進行明確。
  2016年11月,市房管局出臺了《關于進一步規范市區商品房銷售管理工作的通知》(常房發[2016]75號),進一步明確了預售資金第三方托管的相對應預售政策。同月,市房管局組建成立常州正泰房產居間服務有限公司作為專業從事我市商品房預售資金第三方托管工作的國資平臺。
  2016年12月,我市鐘樓區運河天地廣場項目正式實施預售資金第三方托管。
    二、主要模式
  我市預售資金第三方托管的主要模式為:“委托第三方分期付款+購房貸款全面托管+預售資金余額監管”。
  1、委托第三方分期付款模式:這一模式解決了預售交易資金安全性的問題。通過商品房買賣合同及商品房預售資金托管三方協議約定,將當前購房人一次性全額支付預售資金的模式調整為委托第三方按工程形象進度節點分期支付的模式。未滿足工程形象進度節點支付條件的剩余預售資金托管在獨立第三方,使這部分資金與開發企業的債務風險相對隔離,從而在更大程度上保障了預售交易資金的安全。
  2、購房貸款全面托管模式:這一模式解決了托管賬戶資金足額留存的問題。根據市房管局與人民銀行、銀監局聯合出臺的《關于開展市區新建商品房預售資金第三方托管工作的通知》(常房發[2016]61號),托管機構將與全市所有開展購房貸款的銀行和金融機構建立合作關系,凡采用第三方托管方式進行的預售項目,涉及的所有購房貸款全部發放至第三方托管賬戶,從而保證預售項目的第三方托管賬戶有足夠的資金留存。
  3、預售資金余額監管模式:這一模式解決了預售階段建設工程有序推進的問題。我市借鑒國內和省內其他城市的成熟做法,兼顧安全與效率,一方面確保托管賬戶始終保留足額資金,保障項目后續建設安全;另一方面在托管賬戶資金足額留存前提下,按照工程形象進度節點逐步向開發企業釋放托管資金,保障預售項目的正常施工建設。
    三、工作意義
  如果說二手房交易資金監管是二手房交易的“支付寶”,那么商品房預售資金第三方托管就是一手房交易的“支付寶”,它是對當前商品房預售制度的補充和完善,它將發揮房地產市場的穩定器和防火墻的作用,有利于降低房地產項目風險、經營風險、金融風險和市場系統性風險。
  1、有利于降低房地產項目風險。預售資金第三方托管可以提供房地產開發項目后續工程建設資金保障,為資金鏈斷裂的停工項目提供便捷的風險處置工具,為房地產風險項目處置提供流動性支持,有助于停工項目迅速恢復施工,切實維護社會穩定。
  2、有利于降低房地產經營風險。預售資金第三方托管降低了房地產預售項目滾動開發的杠桿,同時也降低了開發企業的預售資金挪用風險和項目經營風險,客觀上將促進開發企業進行更為穩健、審慎的開發經營。
  3、有利于降低房地產金融風險。預售資金第三方托管之后,由于購房貸款資金直接進入第三方托管機構,之前存在的虛假合同假按揭現象可以得到有效遏制;同時,通過房產交易管理部門和金融機構之間房地產項目動態信息的交互共享,改變了信息不對稱的局面,有利于房地產開發項目風險的全過程管控,從而降低了房地產金融風險。
  4、有利于降低房地產市場系統性風險。預售資金第三方托管機制在一定程度上為新建商品房預售提供了交易履約保證,從而有利于增強消費者、投資者、金融機構的信心,降低市場系統性風險,有利于常州房地產市場持續平穩健康發展。

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